Nebenkostenabrechnung: Was darf drinstehen und was nicht?
Die Nebenkostenabrechnung kommt, und mit ihr oft eine Nachzahlung. Nicht alles, was darin steht, darf dir auch verrechnet werden. So erkennst du die häufigsten Fehler.
- Verrechnet werden darf nur, was im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist (Art. 257a OR).
- Reparaturen, Unterhalt und Erneuerungen gehören nicht in die Nebenkosten.
- Bei einer Pauschale gibt es keine Nachzahlung, nur bei Akontozahlungen.
- Du darfst die Belege einsehen (Art. 257b Abs. 2 OR).
Nur Vereinbartes ist erlaubt
Der Vermieter darf nur die Nebenkosten separat verlangen, die im Mietvertrag einzeln aufgeführt sind. Formulierungen wie «übliche Nebenkosten» oder «gemäss Abrechnung» reichen nicht. Alles andere ist im Mietzins enthalten.
Akonto oder Pauschale?
Zahlst du Akonto, wird mindestens einmal im Jahr abgerechnet. Dann gibt es eine Nachzahlung oder ein Guthaben. Zahlst du eine Pauschale, ist damit alles abgegolten, eine Nachforderung ist nicht möglich.
Was nicht hineingehört
- Reparaturen und Unterhalt, z. B. «Reparatur Heizung» oder «Ersatz Waschmaschine»
- Erneuerungen und Anschaffungen
- Abschreibungen und Kapitalzinsen
- Kosten für leerstehende Wohnungen
- Arbeiten des Hauswarts, die Reparaturen sind
Typische Fehler
- Falscher Verteilschlüssel oder falsche Fläche
- Akontozahlungen nicht vollständig angerechnet
- Neue Positionen, die im Vertrag nicht vorkommen
- Bei Ein- oder Auszug während des Jahres nicht anteilig gerechnet
- Sehr hohes Verwaltungshonorar
So gehst du vor
Vergleiche die Abrechnung mit dem Mietvertrag und dem Vorjahr. Bei Unklarheiten verlangst du schriftlich die Belege. Zahle eine hohe Nachforderung im Zweifel nur unter Vorbehalt. Bei Streit hilft die Schlichtungsbehörde kostenlos.
Keine Zeit oder unsicher? Wir prüfen deine Abrechnung für dich und schicken dir einen schriftlichen Bericht.
In 2 Minuten erledigt
- Felder ausfüllen, der Brief entsteht gleich daneben
- Kontrollieren
- Ausdrucken, unterschreiben und abschicken
Stand: November 2026. Allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Massgebend sind das Obligationenrecht (OR), die Verordnung über die Miete (VMWG) und dein Mietvertrag.